משרדינו מתכבד להציג בפניכם את הניוזלטר שלנו לחודש מרץ 2023, בו תמצאו עדכוני חקיקה ופסיקה הרלוונטיים למשפט המוניציפאלי
אבחנה בין חברות פרסום לעסקים קטנים בעניין אגרת שילוט אינה מהווה אפלייה
עיריית באר שבע התקינה הוראת שעה בחוק העזר הנסובה על תקופת הקורונה, המעניקה פטור מאגרת רישוי עבור שילוט לעסקים קטנים. העותרות הן חברות לפרסום שלטי חוצות, עתרו כנגד הוראת השעה בטענות הבאות:
- העירייה הפלתה את חברות הפרסום שעה שלא החילה את הוראת השעה גם לגביהן, שהרי לטענתן גם הן נפגעו בתקופת הקורונה. מתוך כך לדידן יש לגזור גזירה שווה במתן הפטור ולהחילו גם עליהן.
- התקנת הוראת השעה פסולה משמועצת העיר החליטה על נוסח אחד בעוד בסופו של יום משרד הפנים אישר נוסח אחר לפרסום.
- גובה אגרת השילוט אינה סבירה – העותרות הציגו אגרות מרשויות מקומיות אחרות שקבעו אגרה נמוכה יותר.
- חוק העזר שילוט אינו סביר – היות ומנגנון הסרת השילוט והתקנתו אינו הוגן. מנגנון ההתקנה אומר כי חישוב האגרה יהיה לפי חישוב רבעוני, לעומת מנגנון ההסרה המתעלם מכך. קרי אדם אשר שילם על אגרת רישוי שנתית ויום אחרי הסיר את השלט, לא יקבל חזרה כספו.
משרדנו ייצג את עיריית באר שבע בעתירה וטען כי אין מדובר באפליה מהטעם כי יש הבדל בין עסק קטן המשלם אגרת שילוט בכדי לפרסם את עצמו, לבין העותרות שהן חברות לפרסום שלטי חוצות המפרסמות מסחרית עסקים אחרים.
כן נטען שמועצת העיר אישרה את הוראת השעה והקווים המנחים לה, ואלה מתקיימים וזהים לנוסח שאושר בסוף על ידי משרד הפנים, גם אם חלו אי אלו שינויים, אלו שינויי סמנטיקה בלבד.
הצגנו תעריפים של רשויות מקומיות אחרות שקבעו אגרה גבוהה יותר. כמו כן טענו כי לא ניתן לגזור גזירה שווה מאחר שמדובר בהחלטה מנהלית סבירה.
הבהרנו כי מדובר באגרה שאינה מבוססת על תחשיב להבדיל מהיטלי פיתוח. לכן, לא נדרשת זיקה בין השירות לתשלום. לאמור, האגרה משולמת בגין הליך הרישוי, והחירות נתונה בידי בעל הרישיון להחליט אם להציב את השלט אם לאו.
בית המשפט קיבל את עמדת משרדינו ודחה את שתי העתירות, תוך השתת הוצאות של 25 אלף לטובת העירייה.
עת"מ 48103-06-22 ביטון ואח' נ' עיריית באר שבע
עת"מ 62511-08-22 פורום ארט אומנת בע"מ נ' עיריית באר שבע
אין זכאות לפטור מאגרת בניה בפרויקטים של מחיר למשתכן
התובעת הינה חברה קבלנית שזכתה באחד מהפרויקטים של מחיר למשתכן.
התובעת טענה כי היא זכאית לפטור 50% מאגרות בניה, כקבוע תקנה 1.00.19 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה.
התובעת הפנתה לפס"ד בעניין תשלו"ז (ע"א 2099/08) שם הוכר פטור בבניה שבוצעה במסגרת העלייה הגדולה של העולים מחבר העמים בשנות ה-90 של המאה הקודמת.
בקצירת האומר כי הפטור תוקן בשנות ה-90 על ידי שר השיכון דאז אריאל שרון, במטרה לעודד קבלנים לבניה רחבה בפרק זמן קצר כדי להתמודד עם המחסור החמור בדיור שחל עקב עליה מאסיבית של יהודי ברית המועצות בשנות ה-90. פרשת תשלו"ז אכן הייתה דוגמא מובהקת לכך.
בהליך שלנו, התובעת, חברה קבלנית שזכתה באחד מהפרויקטים של מחיר למשכן, ניסתה לטעון לפטור הזה, כאשר טענתה נסובה סביב הסעיף השלישי לתקנה דעיל "שיכוני זוגות צעירים".
משרדנו אשר ייצג את הועדה המקומית לתכנון ובניה דחה כמובן את הפרשנות הנ"ל, וביקשנו את עמדת היועץ המשפטי לממשלה.
עמדת מנהל התכנון שאושרה על ידי שני משנים ליועץ המשפטי לממשלה, תמכה בעמדת הועדה המקומית לפיה מחיר למשתכן איננה בניה "מטעם המדינה" שכן אין "מעורבות של ממש של המדינה". כמו כן, הקריטריון של מחיר למשתכן הינו "מוסרי דיור" ולא "זוגות צעירים" או "עולים חדשים".
ההליך הזה, והליך נוסף זהה נמצאים כרגע בשלבים מקדמיים.
ת.א 19549-11-21 אופק - שלי בנייה נ' ועדה מקומית בית שמש
הדרך לתקוף החלטות של מוסדות תכנון
לשכת עו"ד הגישה עתירה כנגד משרד האוצר והועדה המקומית לתכנון ובנייה נוף הגליל אותה ייצג משרדינו.
במסגרת העתירה ביקשה הלשכה למנוע את המשך אכלוס מתחם קרית הממשלה בנוף הגליל משלושה טעמים :
- חוסר סבירות בקביעת מקומות חנייה על פי התכנית החלה;
- הקלה בתכנית בדמות ביטול תנאי שחייב את רימזור צומת קריית הממשלה וחלף זאת סלילת מעגל תנועה;
- אי מסירת הודעה בדבר פרסום הבקשה להקלה, חרף הוראת סעיף 149(א) (2א)(ב) לחוק התכנון והבנייה הורה למסור הודעה לכל מי שמחזיק בנכס הגובל בתחום התכנית שלגביה הוגשה בקשת ההקלה.
ביהמ"ש דחה את העתירה תוך חיוב העותרת בהוצאות הצדדים וזאת מן הנימוקים הבאים :
לא קמה חובה להמציא לעותרת את בקשת ההקלה. ביהמ"ש פירש את הוראת סעיף 149(א) (2א) (ב) לחוק התכנון והבנייה כך שחובת מסירת ההודעה בדבר הקלה היא רק לבעלי זכויות בנכס הגובל בנכס שלגביו התבקשה ההקלה, בעוד שלגבולות לקו הכחול של תכנית אין כל משמעות והיא לא חלק מתנאי סעיף 149 לחוק. כמו כן הוכח שלמעלה מן הדרוש אף נשלחו הודעות לכל בעלי הזכויות הרשומים בנכס בו ממוקמים משרדי העותרת. בנוסף, ביהמ"ש קבע כי העותרת ידעה או הייתה יכולה לדעת אודות הבקשה למתן הקלה לנוכח הפרסומים השונים בעיתונות, בתחום התכנית, במתחם קרית הממשלה ובלוחות המודעות. אף מהותה של העותרת, לשכת עורכי הדין, אשר פועלת למען זכויות המתדיינים במתחם קרית הממשלה, מקימה לחובתה חזקה כי ידעה על בקשת ההקלה וראתה את הפרסומים השונים.
בנסיבות אלו ביהמ"ש קבע כי היה על העותרת למצות הליכים ולהגיש התנגדות להקלה באופן אשר התווה הדין, קרי הגשת ערר לועדת הערר. משלא עשתה כן הרי שהיא מנועה ומושתקת לתקוף את ההקלה במסגרת עתירה מנהלית. כו התרשם ביהמ"ש כי לנוכל היקפה של התכנית, ההקלה היא בנושא שולי וחסר משמעות לשאלת מצוקת החנייה עליה מלינה העותרת. רימזור הצומת לא יכול להשפיע על מצוקת החניה בעוד שמעגל תנועה הינו פתרון שווה ערך לרימזור.
כן נדחתה טענת העותרת בדבר חוסר סבירות בקביעת מקומות חנייה. בחינת הנתונים שהוצגו מראה כי ההחלטות שקיבלו המשיבות הן סבירות וראויות ואין כל הצדקה להתערב בהן. היקף החניות שאושר בהיתר הבנייה תואם להיקף שנקבע בתכנית החלה, וזה עומד בתקני החנייה התקפים מכוח תקנות התכנון והבנייה. ביהמ"ש הוסיף שהדרך הראוי לתקיפת החלטות של מוסדות תכנון אינה בדרך של פנייה לביהמ"ש לעניינים מנהליים אלא ע"י הגשת התנגדות או ערר לוועדות הערר לפי סעיף 152 לחוק התכנון והבנייה.
עת"מ 29702-10-22 לשכת עורכי הדין מחוז צפון נ' משרד האוצר אגף החשב הכללי ואח'
הרשות המקומית רשאית לעשות שימוש מסחרי במקרקעין שניטלו מאדם פרטי, ככל ששימוש זה הינו נלווה לשימוש ציבורי
משרדנו ייצג את הרשות המקומית בעתירה לביטול הפקעה של רפת היסטורית בייעוד לשימור, בטענה כי הרשות משכירה את הנכס לצורך קבלת רווח לשימוש מסחרי.
בתשובה לעתירה הובהר כי לא מדובר בהפקעה רגילה, כי אם בהעברת זכויות שבוצעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה. במצב שכזה יש מקום לצרף את כלל בעלי הזכויות הכלולים בתכנית שכן השבת זכויות לבעל זכויות אחד משליך על האיזון בין כלל בעלי הזכויות. כן נטען כי מדובר במתחם אותו מבקשת הרשות לפתח כמתחם תיירותי – תרבותי. עצם שימורה של הרפת משקף שימוש ציבורי, והפעלת המעדנייה במקום נעשה כשירות נלווה ועל מנת להעצים את המתחם כמתחם תרבות. הכספים הסמליים המתקבלים משימוש זה נכנסים לקופה הציבורית ומיטיבים עם הציבור.
בית המשפט לעניינים מינהליים קיבל את עמדתינו וקבע, כי שעה שהעותרים מימשו את הזכויות שניתנו להם במסגרת התכנית לאיחוד וחלוקה, אין הם רשאים לעתור לביטול חלק ממנה. בית המשפט הוסיף וקבע כי בין אם מדובר בנטילת זכויות בדרך של הפקעה ובין אם בדרך של איחוד וחלוקה, הרשות המקומית רשאית לעשות שימוש מסחרי כאשר הוא נלווה לשימוש הציבורי. בית המשפט שוכנע כי השימוש בנכס נלווה למתחם התיירותי אותו מנסה הרשות לפתח, וכי מתחם מסחרי מקומי קרוב אינו גורע מהאופי הציבורי של השימוש ברפת כמעדנייה. כן שוכנע בית המשפט כי לא ניתן להותיר את הרפת לשימור בידיהם של העותרים, ועצם השימור החיצוני משקף שימוש ציבורי לנכס.
עת"מ 35321-06-21 דויטש נ' מ.מ. מזכרת בתיה ואח'
סמכות הועדה המקומית לתכנון ובניה לאשר הקלה
במסגרת תיקון 134 לחוק התכנון והבניה, תוקן החוק כך שסמכותה של הועדה המקומית לאשר הקלה, שונתה וצומצמה.
בעוד שהמצב החוקי עובר לתיקון 134, הינו שהועדה המקומית מוסמכת לתת הקלה בכל נושא שלא נקבע כסטייה ניכרת בחוק או בתקנות סטייה ניכרת, הרי שהתיקון משנה את בחירת המחדל וקובע כי ניתן יהיה לאשר הקלה רק בנסיבות מסוימות.
בעקבות התיקון נערכו תקנות התכנון והבניה (תקנות התכנון והבנייה (הקלה, שימוש חורג וסטייה מתוכנית), תשפ"ג-2023 אשר נכנסו לתוקפן בחודש פברואר 2023.
התקנות קובעות כי וועדה מקומית תהיה רשאית לאשר הקלה רק בנושאים הבאים:
- שינוי בקו החזית של הבניין מעבר למה שקבוע בתוכנית, ובהתאם לקו הבנין של מבנים סמוכים;
- שינוי במספר הבניינים המותרים על פי בניה;
- הקמת מבני עזר לשימושים מסוימים בחריגה מקווי בניין;
- צמצום במספר מקומות החניה;
- הקמת כבש או מעלון לצורך התאמת נגישות.
כמו כן, במסגרת התקנות הוענקה הסמכות לוועדה המקומית ליתן היתר גם הוא חורג מהתוכנית בסטייה ניכרת ובלבד שמדובר באחד המקרים המפורטים בסעיף 6 לתקנות.
התקנות יחולו על כל בקשה להיתר מכוח תוכנית שהוחלט להפקידה החל מיום 1.1.23 או על בקשה להיתר שתוגש החל מיום 1.1.25 גם האם התוכנית הוגשה לפני יום 1.1.23.
התקנות קובעות הוראת תחולה פרטנית על תקנה 6 כך שהיא תחול על בקשה להיתר שהוגשה מכוח תוכנית שהוחלט להפקידה החל ממועד פרסום התקנות, קרי החל מיום 17.2.23.
מצ"ב קישור לתקנות באתר נבו: https://www.nevo.co.il/laws/#
משרדנו מתמחה בתכנון והבניה ומייעץ למספר ועדות מקומיות, וישמח לסייע במתן הבהרות למעוניינים בכך.
הרפורמה בהסדרי החניה ברשויות המקומית - תיקון 129 לפקודת התעבורה
בעת האחרונה משרדנו נדרש לערוך תיקון לחוק העזר העמדת הרכב וחניתו במספר רשויות מקומיות וזאת על רקע שינוי הסדרי החניה ברשויות המקומיות כפי שזה אושר בחוק חוק ההתייעלות הכלכלית (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנות התקציב 2021 ו-2022), התשפ"ב-2021.
לרשויות ניתנו שלוש שנים להשלים את ההסדר, וזאת עד ליום 31.12.24.
להלן עיקרי הרפורמה:
- ביטול המחיר המרבי על חניה (עמד על 6.3 ₪ לשעה). הרשות המקומית תוכל לקבוע מחיר בהתאם למדיניותה ובלבד שהפער בין מחיר שעת חניה לתושב מקומי לתושב חוץ לא יעלה על 30%, וזאת החל מתום תקופת המעבר – 1.1.25. ברשויות המאכלסות פחות מ-40 אלף תושבים – רשות שתחליט לפטור את תושביה מתשלום בעד חניה לא תוכל לגבות כל תשלום מתושבי חוץ, אך אם העניקה פטור מסוים לתושביה התחום בזמן ושעות, תעריף החניה לתושב חוץ בזמנים ובשעות כאמור יהיה הנמוך מבין השניים: תעריף עבור חניה על פי הסדר החניה שנקבע על ידי הרשות המקומית או תעריף החניה על פי הסדר החניה הארצי האחיד.
- ברשויות מקומיות בהן למעלה מ- 40 אלף תושבים – החל מיום 1.1.25 תבוטל חניה חינם לתושבים בכל רחבי העיר וזו תוגבל לאזור המגורים בלבד. רשות שלא תסדיר את אזורי החניה לא תוכל לפטור את תושביה מתשלום.[4] שר התחבורה, בהתייעצות עם שר הפנים, יהא רשאי לקבוע תנאים ואמות מידה לקביעת אזורי חניה ואלו יחולו על רשויות שלא יסדירו את הנושא תוך שלוש שנים.
- ככל שלרשות מקומית שמספר תושביה עולה על 40,000 תושבים קיים הסדר הפוטר את כלל תושביה מתשלום דמי חניה אזי הוא ימשיך לעמוד בתוקף גם בתקופת המעבר (1.1.22-31.12.24) בסייג הבא: סעיף זה לא יחול אם הרשות קבעה אזורי חניה מוסדרים בתחומה הפוטרים את התושבים שמתגוררים באזורים אלו מתשלום חניה.
- שישה חודשים לפני תום פקודת המעבר, שר התחבורה ימסור לרשות הודעה על כך שהפטור הרשותי עומד לפקוע.
- רשות מקומית שהחליטה לקבוע את מחיר החניה בהתאם למחיר המרבי, ולא נקבה במחיר מוחלט, תמשיך לגבות 6.3 ₪ לשעה, צמוד למדד עד לקביעת תקנות ברורות בנושא.
משרדינו עומד לרשותכם בכל שאלה בנושא.
תזכורת - יישום התיקון לחוק בעניין חברות גבייה
נזכיר, כי בהתאם לתיקון לחוק בחודש יולי הקרוב על הרשויות לפרסם אמות מידה לשירות שעל חברת הגבייה לספק.
משרדינו ערוך לספק ללקוחותיו דוגמאות לטפסים הנדרשים ולייעוץ בכל הנוגע לפעולות הנדרשות לביצוע עקב התיקון לחוק.
משרדינו מאחל ללקוחותיו
חג פסח שמח!
עפר שפיר ושות' עורכי דין
טל': 089311111; פקס: 089311112
